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房地產信托年預期收益率逼近10

2019-12-07 07:45:58来源:励志吧0次阅读

房地产信托年预期收益率逼近10%

“一半是海水,一半是火焰”,在股市、楼市双双低迷的情况下,信托市场却火爆异常房地产信托产品更以逼近10%的预期年收益率引来投资热潮

“这就是一个跷跷板”中海信托研究经理盛大在接受第一财经《财商》采访时表示,当银行信贷收紧的时候,房地产企业就会找信托公司;当银行贷款放松时,大多会找银行贷

收益率取决于资金成本

普益财富的统计数据显示,2009年共有37家信托公司成立了186款房地产信托产品,募集资金规模总额375亿元2010年第一季度,共有29家信托公司成立65款房地产信托产品,募集资金规模总额为173亿元,数量和规模同比分别大涨150%和665.24%

“4月发行了36款房地产信托产品,5月为25款,6月目前为23款”普益财富信托研究员赵杨对本报表示,“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%,其他信托产品预期年收益率为8.5%2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%,2008年为8.9%”

盛大表示,房地产信托产品的收益率取决于资金成本“一直以来,房地产信托产品收益率都要高于其他信托产品,今年在市场资金需求增加的情况下,房地产企业融资成本提高,随之产品收益率也上升”

某国有信托公司内部人士对表示,目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%,信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后,能够给予投资者大约9%的年投资收益,高的话甚至可能达到11%~12%

“债权”属性明显

各信托公司目前在房地产信托产品发展方面,采取的策略并不相同一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进,另一些信托公司则比较保守

盛大指出,这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关他表示,“信托今年总体环境比较差,证券投资受限于账户开户限制,基础设施类投资监管比较严,只剩下房地产领域资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破”

诺亚财富研究员孙治香表示,以前发行的房地产信托产品大多以贷款类为主,但目前则以股权投资类为主

目前市场上发行的房地产信托产品主要分为四类:股权投资类、权益投资类、组合投资类以及贷款类股权投资类一般是信托资金投资房地产开发商项目公司股权,权益投资类一般是购买在建项目土地收益权,贷款类一般以约定利率放贷给房地产公司,组合投资类则结合了股权、债权等多种投资方式

北京某信托公司房地产投资经理对本报表示,采取那种投资形式主要看融资方意愿和项目进展程度“一般来说,项目处于前期阶段多采取股权投资方式,如果项目进入成熟期,则可能采取债权或者组合式投资”

“总的来说,各类产品都带有明显的债权属性无论是股权投资还是权益投资,一般都约定在信托产品到期后,融资方以溢价赎回股权或权益,而且这一赎回利率与贷款利率非常接近”赵杨表示,“从收益率上来看,股权类投资产品一般收益率会高出其他类型产品1%”

大多数股权投资类产品采取结构化设计,分为优先受益人和劣后受益人产品到期后,优先受益人享有固定收益,劣后受益人享有浮动收益上述国有信托公司内部人士表示,劣后受益人一般为房地产商相应项目公司或者相关联公司上海某信托公司内部人士指出,“结构化设计一方面是基于控制风险的需要,另一方面是融资方的意愿,是否愿意承受高风险高收益”

在产品风险方面,孙治香表示,股权类投资产品风险高于贷款类产品“首先,股权类投资并不要求抵押物,很多股权投资类产品并没有足够的抵押物股权类投资融资2亿元,可能只需要价值5000万元抵押物,但贷款类融资2亿元,可能要求有价值4亿或5亿元的抵押物其次在债务清偿顺序上,股权排在债权之后,也就是说公司会优先偿还债权”

股权投资是一种“对策”

信托业内人士指出,股权投资类产品的增多,只是为了应对监管层的政策今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”股权投资类信托产品正好规避了这一政策

上述北京某信托公司投资经理指出,股权投资一般在房地产开发商完成土地储备后,信托公司介入该项目公司进行股权置换,到期时采用溢价赎回、减资或提取分红等方式退出“从本质上来看,资金不是投向项目公司而是投向固定项目开发某种程度也可以理解成资金用于发放项目贷款”该投资经理还表示,股权类投资并不要求项目“四证”齐全、对房地产开发商资质要求也比较低

据了解,房地产开发商一般在拿到土地后,出于项目独立核算运营的需要,会专门成立项目公司来进行土地运营而股权投资正是投资该项目公司孙治香还指出,股权投资类产品可能会出现集团“挪用”项目公司资金的情况“一些大型房地产开发商采取统一调度资金的话,项目公司募集来的资金可能被集团挪作他用”

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